« Bâtissons ensemble, dans la sécurité et la confiance. »
Plus de 20 ans de terrain — construction, promotion, transaction — au service d'une seule promesse : transformer votre épargne en patrimoine rentable, en Tunisie, sans mauvaise surprise.
Samir Zantour — Fondateur, Mr Immobilier
01Qui suis-je ?
Je suis Samir Zantour, expert en performance immobilière. Avant de conseiller les investisseurs, j'ai passé plus de vingt ans sur les chantiers et dans les directions commerciales des grands promoteurs tunisiens. Je connais le prix réel d'un mètre carré construit — pas celui des brochures.
Aujourd'hui, je mets cette double culture — bâtisseur et commercial — au service des investisseurs locaux du Grand Tunis et des Tunisiens résidant à l'étranger (TRE), à travers un écosystème intégré unique en Tunisie.
02Ma méthode
Trois étapes, une discipline. La rentabilité ne se trouve pas : elle se fabrique, à l'achat d'abord, par les travaux ensuite, par la gestion locative enfin.
Étape 1
La marge se fait à l'achat. Je source des biens sous leur valeur de marché grâce à un réseau terrain et une veille quotidienne des opportunités.
Étape 2
SAM Construction exécute les travaux qui créent la valeur : budget verrouillé, délais tenus, finitions qui louent vite et bien.
Étape 3
Positionnement locatif étudié en amont : profil de locataire, loyer de marché, fiscalité. Le bien travaille dès sa livraison.
de rendement locatif net visé. C'est l'objectif que je fixe à chaque dossier — net de travaux, de charges et de vacance — là où le marché « au prix » plafonne souvent sous les 5 %. La différence, c'est la méthode.
La méthode Mr Immobilier
Quel que soit votre projet, la logique reste la même : la performance se construit à l'entrée de l'opération, jamais à la sortie. On achète bien, on sécurise juridiquement, on valorise, puis on récolte. Cette discipline s'applique différemment selon que vous investissez sur plan, dans l'ancien, en terrain — ou que vous vendez.
En Tunisie, le vrai risque d'une transaction ne se situe pas chez le notaire : il se situe en amont, au stade de la promesse de vente sous seing privé. C'est là que se glissent les vices de titre, les hypothèques non déclarées, les héritiers oubliés ou les servitudes cachées.
Mon protocole impose donc une due diligence complète avant toute signature : vérification du titre foncier, situation hypothécaire, conformité urbanistique, chaîne de propriété et capacité du vendeur. L'opération n'est considérée comme sécurisée qu'à la signature de l'acte authentique notarié. Entre les deux, chaque dinar versé est encadré. Ce principe s'applique à tous les profils ci-dessous — acheteur comme vendeur.
Objectif : prix de lancement + plus-value à la livraison
Acheter sur plan permet de capter le meilleur prix — celui de la pré-commercialisation — et d'échelonner le paiement pendant la construction. Mais le risque change de nature : ce n'est plus le bien qu'il faut auditer, c'est le promoteur. Voici comment je sécurise l'opération.
Solidité financière, historique de livraison, projets déjà réalisés, litiges connus. Un beau catalogue ne remplace pas un track record vérifié.
Titre foncier du terrain d'assiette, permis de bâtir en règle, conformité au plan d'aménagement. Sans ce socle, on ne va pas plus loin.
Contrat de réservation puis VEFA : calendrier des appels de fonds aligné sur l'avancement réel du chantier, clauses de retard, garanties d'achèvement.
C'est au lancement que le promoteur a besoin de signatures : je négocie le prix, l'emplacement du lot dans la résidence et les finitions incluses.
Visites d'étape documentées avec l'œil de SAM Construction : conformité aux plans, qualité d'exécution, alertes précoces en cas de dérive.
Procès-verbal de réception rigoureux, liste des réserves, suivi de leur levée — puis mise en location ou revente selon votre stratégie.
Contrôle des plans et de l'avancement — chaque appel de fonds doit correspondre à un avancement réel.
Objectif : décote 15–25 % à l'achat, rendement net 7–9 %
C'est le cœur historique de ma méthode : acheter décoté – rénover – louer. L'ancien est le seul segment où l'on peut créer de la valeur immédiatement, parce que le prix se négocie et que la rénovation transforme le bien. La marge se fait à l'achat — tout le reste en découle.
Veille terrain, réseau local et biens off-market : successions, indivisions, biens à rafraîchir que le marché sous-évalue.
SAM Construction établit le devis sur bordereau de prix unitaires avant toute négociation : vous connaissez le coût total réel du projet, pas une estimation de façade.
Prix du marché – coût des travaux – marge de sécurité = prix d'offre. La décote cible de 15 à 25 % n'est pas un vœu, c'est un calcul.
Titre, hypothèques, urbanisme, chaîne de propriété — le verrou juridique s'applique intégralement avant tout versement.
Travaux ciblés là où le locataire regarde : cuisine, sanitaires, luminosité. Budget verrouillé, suivi de chantier photo, un seul interlocuteur.
Positionnement locatif défini dès l'étude : profil de locataire, loyer de marché, longue durée ou meublé. Le bien travaille dès sa livraison.
Sélection des matériaux en rénovation — chaque dinar de travaux doit produire du loyer ou de la valeur.
Objectif : plus-value foncière, horizon 3 à 5 ans
Le foncier est l'actif le plus rentable sur la durée — et le plus dangereux quand on l'achète mal. Un terrain ne vaut pas ce qu'affiche l'annonce : il vaut ce que l'urbanisme permet d'y construire et ce que son titre permet de garantir. Ma méthode inverse l'ordre habituel : le droit d'abord, le prix ensuite.
Zonage au plan d'aménagement, coefficients d'occupation et d'utilisation du sol, servitudes, projets d'infrastructure à proximité : c'est cela qui fait le prix de demain.
Titre bleu vérifié, limites bornées par géomètre, situation hypothécaire, absence de litiges ou d'indivision non purgée. Sur le foncier, la due diligence est renforcée.
Trois scénarios comparés : revente simple après reclassement, lotissement, ou construction. Chaque scénario avec son budget, son délai et sa marge.
Promesse encadrée, paiements séquencés, conditions suspensives liées aux vérifications — jusqu'à l'acte authentique.
Suivi du marché de la zone et des évolutions réglementaires ; on vend ou on construit au moment où la valeur créée est maximale, pas au moment où l'on s'impatiente.
Du foncier au bâti : l'intégration avec SAM Construction permet de porter le scénario construction en interne.
Objectif : le meilleur prix, dans les meilleurs délais, sans risque juridique
Un bien mal préparé se vend mal, lentement, et parfois deux fois — quand la première transaction échoue sur un problème de papiers. Mon rôle côté vendeur : présenter un bien irréprochable, au juste prix, avec un dossier qui donne confiance à l'acheteur et fait aboutir la vente du premier coup.
Analyse comparative des ventes récentes de la zone — pas des prix affichés, qui sont des espoirs, mais des prix conclus. Un bien surestimé de 15 % se grille en trois mois.
Titre à jour, quitus, mainlevées éventuelles, situation fiscale : on lève les obstacles avant qu'un acheteur ne les découvre. C'est le verrou juridique, appliqué côté vendeur.
Travaux ciblés à petit budget et fort effet (peinture, luminosité, réparations visibles) réalisés par SAM Construction si nécessaire ; reportage photo professionnel.
Diffusion maîtrisée, filtrage des curieux, vérification de la capacité de financement avant toute visite avancée. Votre temps est protégé.
Défense du prix argumentée par les chiffres, promesse de vente encadrée, séquestre des acomptes, accompagnement jusqu'à l'acte authentique et la remise des clés.
Côté vendeur comme côté acheteur : la confiance naît d'un dossier sans surprise.
03Ma mission
Trop d'épargnants achètent sur un coup de cœur, une publicité ou un conseil de famille — et découvrent les vices, les surcoûts et les loyers surestimés après signature. Ma mission est de remettre la rigueur au centre de l'investissement immobilier tunisien.
Pour les investisseurs locaux comme pour la diaspora qui investit à distance, je veux être le tiers de confiance qui voit le bien, vérifie les papiers, chiffre les travaux et dit la vérité des chiffres — même quand elle dérange.
Vérification juridique et technique systématique avant tout engagement. Zéro dossier signé sans due diligence complète.
Chiffres sourcés, hypothèses écrites, honoraires clairs. Vous savez toujours ce que vous payez et pourquoi.
Former les investisseurs, pas les rendre dépendants. Un client qui comprend est un client qui décide bien.
04Cartographie
Neuf zones suivies en continu sur le Grand Tunis, le Sahel et Sfax. Chaque zone est notée selon le prix d'entrée, la tension locative et le rendement net atteignable avec la méthode.
Cash-flow — rendement élevé Équilibre — rendement / valorisation Patrimonial — valorisation long terme
| Zone | Gouvernorat | Prix moyen (TND/m²) | Loyer S+2 (TND/mois) | Rendement net visé | Tension locative | Profil |
|---|---|---|---|---|---|---|
| El Mourouj | Ben Arous | 1 500 – 1 900 | 750 – 950 | 7,5 – 9 % | Très forte | Cash-flow |
| Ariana Ville | Ariana | 2 200 – 2 800 | 1 000 – 1 300 | 6,5 – 8 % | Forte | Équilibre |
| La Soukra | Ariana | 2 300 – 3 000 | 1 100 – 1 400 | 6 – 7,5 % | Forte | Équilibre |
| Ennasr / El Menzah | Ariana / Tunis | 2 800 – 3 600 | 1 300 – 1 700 | 5,5 – 7 % | Forte | Équilibre |
| Les Berges du Lac 2 | Tunis | 3 500 – 4 500 | 1 800 – 2 500 | 5 – 6,5 % | Moyenne | Patrimonial |
| La Marsa | Tunis | 3 200 – 4 300 | 1 600 – 2 300 | 5 – 6,5 % | Moyenne | Patrimonial |
| Sousse — Sahloul / Khezama | Sousse | 2 000 – 2 700 | 950 – 1 300 | 6,5 – 8 % | Forte + saisonnier | Équilibre |
| Monastir Centre | Monastir | 1 800 – 2 500 | 850 – 1 200 | 7 – 8,5 % | Étudiante + saisonnière | Cash-flow |
| Sfax — Route Gremda / Centre | Sfax | 1 600 – 2 200 | 800 – 1 100 | 7 – 9 % | Très forte | Cash-flow |
Fourchettes indicatives issues de la veille Radar Immo — appartements S+2 standard, hors biens d'exception. Le rendement net visé suppose l'application de la méthode « Acheter décoté – Rénover – Louer ». Données actualisées dans chaque numéro du Radar Immo.
05Radar Immo
Chaque mois : les prix relevés zone par zone, les opportunités détectées, les tendances du financement et une analyse de fond. Les études complètes sont réservées aux abonnés — l'abonnement est gratuit.
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06Média
Chroniqueur et invité régulier des médias tunisiens, je décrypte le marché, la loi et les bonnes pratiques d'investissement — en toute indépendance.
Analyses du marché immobilier et de la conjoncture sur les grandes chaînes nationales : Attessia TV, Al Janoubia TV.
Chaque jeudi, un rendez-vous radio pour rendre l'investissement immobilier accessible aux jeunes actifs. Également sur Mosaïque FM et Radio Sfax.
Vulgarisation du cadre juridique de l'achat immobilier en Tunisie : achat sur plan, garanties, sécurisation des transactions.
07Formation
Avec MediaSquare, je transmets la méthode complète — de l'analyse d'une annonce jusqu'à la mise en location — en présentiel et à distance, en français et en darija.
Comprendre le marché tunisien, lire une annonce, calculer un rendement net réel et éviter les 10 pièges classiques du premier achat.
La méthode complète appliquée sur cas réels : sourcing, négociation, chiffrage travaux, stratégie locative et fiscalité.
Procédures pour les Tunisiens de l'étranger : financement, procuration, suivi de chantier à distance, sécurisation juridique.
Pour agents et promoteurs : techniques de vente éthiques, montage de dossiers d'investissement, relation client longue durée.
Conférences, séminaires & Tour de Tunisie de la Formation
08Étude personnalisée
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Un échange pour cadrer votre objectif, votre horizon et votre capacité d'investissement.
Rapport écrit : biens ciblés, chiffrage travaux, rendement net projeté, points de vigilance juridiques.
Négociation, sécurisation de l'achat, pilotage des travaux par SAM Construction, mise en location.
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